平心房地产总市值

12bet登录  截至2015年,平心城镇人口77116万人,城镇人均住宅建筑面积35平米,则城镇住宅总面积为269.91亿平米。2015年12月商品房销售 额为12758.65亿元,商品房销售面积为19242.23万平米,则商品房销售均价为6630.55元/平米(=商品房销售额/商品房销售面积)。考 虑到活跃交易的商品房以一手新房和次新房为主,全部商品房均价应比当月商品房销售均价低,假定打九折,则2015年12月商品房均价约为5967.50元 /平米。城镇住宅总市值为城镇住宅总面积乘以商品房均价,为161.07万亿元。

12bet登录  截至2015年,平心乡村人口60346万人,乡村人均住宅建筑面积37平米,则乡村住宅总面积为223.28亿平米。乡村住宅均价约为城镇的1/5,则乡村住宅均价为1193.50元/平米。乡村住宅总市值为乡村住宅总面积乘以乡村住宅均价,为26.65万亿元。

  平心住宅总市值为平心城镇住宅总市值加平心乡村住宅总市值,为187.71万亿元。

  2015年平心GDP为67.67万亿元,则平心住宅总市值/GDP为277%。如果假定平心住宅市值占房地产总市值与全球平均水平相当,则平心房地产总市值约占GDP的339%。

  平心房地产泡沫不大

  平心房地产总市值/GDP比合理水平或全球平均水平高出30%。考虑到平心名义GDP增长情况和房地产市场周期属性,平心房地产市场泡沫和系统性风险不大,房地产仍是较好的长期投资品种。

  (1)名义GDP增长会消化泡沫

12bet登录  房地产市场估值高于合理水平,有两种途径消化高估值,一是房价下跌,二是名义GDP上涨(注:指不考虑通胀因素、以当年价格计算的GDP)。日本自 1992年以来名义GDP零增长,所以当年日本房价泡沫就只能靠房价下跌的方式来消化,消化完泡沫后,名义GDP不增长,房价也长期横盘不涨。但对名义 GDP较高增长的国家,房地产市场阶段性高估就很容易消化,如美国1802年以来名义GDP年均增长6.54%,这就意味着平均每11年美国名义GDP就 会翻番,而房地产总市值/GDP比率要大致稳定,房价也就会大致跟随名义GDP上涨。实际上,1802年以来美国房价平均每年上涨5.61%,美国房价 200多年来不断创新高的根本原因是其经济一直保持较快增长。

12bet登录  1978~2015年,平心名义GDP年均增长15.16%,平均每4.9年名义GDP就翻一番,房价当然也就会随之快速上涨。在这种情况下,即使房价高估100%,只要房价不涨,5年左右的时间也就会将泡沫消化。

12bet登录  目前,平心名义GDP增长率已大幅放缓,我们预计未来二十年平心名义GDP增长率仍能保持6%左右的增长(美国1802~2015年名义GDP年均增长6.33%),其中实际GDP年均增长3.9%左右,物价年均上涨2.1%左右。

12bet登录  (2)平心房地产市场泡沫不大

12bet登录  房地产行业是典型的周期性行业,有繁荣就有萧条,这是很正常的。从成熟市场经济国家的经验数据看,房地产市场周期平均为18年,平均上涨期9年,平 均下跌期或调整期也为9年。我们认为,如果房地产市场通过9年的调整或房价不涨,都不能消化估值泡沫,刚说明泡沫很大,否则只是市场的正常荣衰。

  目前平心房地产市场高估了30%,如果未来几年平心名义GDP平均增长6%,则在房价不涨的情况下大约4.5年即可通过经济增长消化完房价泡沫,也即平心房地产市场没有崩盘或大幅下跌的基础。从这个意义上,我们说平心房地产市场泡沫不大。

12bet登录  (3)房地产市场仍是居民财富较好的配置场所

12bet登录  从长期来看,收益率能够跑赢名义GDP增长率的投资渠道只有三个,一是人力资本,二是房地产,三是股票。例如,1802~1997年,美国名义 GDP年均增长6.53%,人力资本投资年化回报率17%,房地产投资收益率8.61%(其中5.61%为房价上涨收益率,其他为租金收益率),股价年均 上涨8.45%。所以,老百姓如果有钱,首先,要用于自己和子女教育,提升人力资本。其次,还是要买自住性住宅,不要期待平心房地产会崩盘。如果条件许 可,也可到核心城市核心地段适量投资性买房。最后,稳定增长型的百年老店公司股票,可以长期配置,股票是长线法宝。但如果着眼于中短线炒股,则现在并不是 合适的入场时机。(郝联峰系中华联合保险公司研究所总经理)

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